——2009年常州市国民经济运行统计系列分析·房地产篇

2009年，在国家“扩内需、促消费、保增长”政策和市委市政府出台的相关房地产政策扶持下，我市房地产市场走出2008年金融危机“寒潮”的阴霾，政策效应逐步显现，市场销售一路火爆。但由于全球金融危机影响“余温”还在，国家宏观经济政策调控时紧时松，房地产企业心有余悸，房产市场开发投资整体震荡下行。

一、2009年度常州房地产运行特点

1、房地产开发投资高开低走，办公楼投资力度增强。纵观2009年房地产开发投资增幅曲线（见下图），我市房地产开发投资高开低走，从年初增长27.8%一路震荡走低，跌至年末负增长0.9%，房地产投资进入低位调整阶段。全年我市房地产开发投资完成306.2亿元，其中住宅投资200.0亿元，比上年下降5.2%，商业营业用房完成投资50.2亿元，与上年基本持平。办公楼开发投资势头强劲，成为2009年房地产开发投资一大亮点，全年完成投资17.7亿元，比上年增长116.4%。

2、房地产开发资金到位良好，融资结构调整明显。受商品房销售火爆形势的拉动，以及国家政策倾向的影响，全市房地产开发资金到位情况良好。2009年，我市房地产开发共到位资金632.3亿元，比上年增长42.4%，增幅比上年提高了19.6个百分点。其中上年末结余资金106.3亿元，本年到位资金526.0亿元，分别增长22.6%和47.2%。从资金来源渠道看，由于国家货币政策的倾斜，结构比例出现明显调整（见下图）。在本年到位资金中，国内贷款75.2亿元，比上年增长37.2%，所占比重为14.3%，较上年下降1个百分点；自筹资金77.6亿元，下降27.8%，占比由上年的30.1%降至14.8%；利用外资14.7亿元，增长2.4%，占比由上年的4.0%降至2.8%；以预收款为主的其它资金来源358.6亿元，增长98.2%，占比达68.2%，较上年提高17.6个百分点，其中定金及预收款220.3亿元，比上年增长76.8%；个人按揭贷款121.5亿元，增长195.6%，创下历史新高。

3、商品房销售创历史新高，小户型住宅倍受追捧。受国家鼓励住房消费和适度宽松的货币政策影响，2009年全市商品房销售异常火爆，增幅逐月走高（见下图）。全年我市房地产开发企业实现商品房销售面积888.5万平方米，销售额437.5亿元，分别比上年增长76.1%、98.8%，两项指标均创历史新高。其中住宅销售面积787.2万平方米，比上年增长85.0%，销售额358.1亿元，同比增长104.7%；办公楼销售面积21.4万平方米，比上年增长106.1%，销售额为13.1亿元，比上年增长177.4%；商业营业用房销售面积70.5万平方米，比上年提高13.2%，实现销售额63.5亿元，比上年提高62.6%。随着房价一步步攀升，大众“买涨不买跌”的心态凸显，由于无力购买大中户型住宅，大多数中低收入家庭只能把目光投向小户型住宅（90平方米以下）。而90平方米以下住宅交易免购置税、经适房用户购商品房货币化补贴8万元政策的出台，更是直接刺激了我市小户型住宅市场的交易。全年我市小户型住宅完成销售面积167.7万平方米，实现销售额77.5亿元，销售套数21769套，比上年分别增长120.7%、142.2%和117.0%，增幅分别比上年提高118.7个、137.3个和118.4个百分点。

4、商品房开发规模略有萎缩，空置增速逐月走低。由于房地产企业开发投资力度减弱，商品房开发规模相应受到抑制。2009年我市商品房施工面积2752.2万平方米，比上年增长6.8%，增幅较上年回落10.9个百分点；新开工面积818.7万平方米，比上年下降2.3%，竣工面积582.8万平方米，下降14.9%。全市商品房空置面积133.5万平方米，比上年增长12.2%，由于商品房屋竣工面积减少，加之商品房销售出现热潮，住宅空置现象得到一定程度缓解。全年住宅空置面积为58.5万平方米，比上年下降8.8%。

二、房地产市场发展需注意的几个问题

回首2009年，房地产市场有喜有忧，全市商品房销售异常火热，销售业绩创历史新高，但房地产开发企业却由于种种原因持观望态度，投资脚步明显放缓，全年投资额较上年还减少2.7亿元。2010年房地产市场存在许多不确定因素，发展前景也较为复杂，需注意以下问题：

1、“紧”与“稳”

中央经济工作会议之后，房地产政策走向已经基本确定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。根据2009年房地产市场运行情况，国家为保证房地产市场平稳健康发展，政策略有收紧，税赋调整只是开始，随着2010年房地产市场的运行，必将会出台更多政策进行调整，而国家的每步决策都将直接影响到房地产企业的决策和消费者的信心。2009年我市房地产市场运行以震荡下跌收关，是极其不平稳的一年，国家政策的收紧，对我市2010年的房地产市场是利好还是利空，如何保证我市房地产市场在国家大政策调控下平稳运行，值得思考与关注。

2、“供”与“求”

2009年我市商品房销售创历史新高，是消费者的理智消费还是“买涨不买跌”的群体效应？市场在高位运行，投资却徘徊于低位，市场供应端与需求端走势恰恰相反，供求矛盾凸显。从另一个角度来看，一方面房地产开发企业偏好于面向高收入消费群体，提供大量的大面积别墅，大户型套房，以寻求高额利润；另一方面小户型住宅数量紧缺，价格被炒高，低收入家庭无力承担。与此同时，社会最底层收入群体“几代同房”与“居者无其房”现象还一定范围存在。

3、“量”与“价”

2009年我市楼盘销售有个共同特点，小户型住宅一开盘就卖空，市场供应量远远不够，因此房价越炒越高，这种现象在全国许多城市普遍存在。要解决此类问题，可以从供给与需求两方面着手，在增加供给（增加普通住房的供给）的同时，抑制需求的膨胀和投机行为（实行差别化的信贷政策）。根据我市实际情况，应将控制开发大中户型住宅与增加开发限价房、保障性住房并举，解决“量”的需求，才有可能控制住一路飚升的房价。

三、2010年房地产发展基本趋势预测

2010年1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对2010年中国房地产市场作了整体规范。根据2009年房地产市场发展状况，总体预测2010年我市房地产发展基本趋势为以下几点：

1、房地产开发投资进一步增加。国家新一轮宏观经济政策已经出台，持观望态度的房地产开发企业在房地产利好的形势下可能会加大投资，再加上2009年我市商品房销售达437.5亿元，房地产企业资金大量回笼，预计2010年全市房地产开发投资增速将稳定增高。

2、商品房开发规模进一步扩大。国办通知指出，要进一步加大商品房供给，尤其是中小户型住宅供给量，以满足中低收入家庭的购房需求。这一政策可能直接刺激商品房开发力度，预计2010年新开工面积将摆脱负增长，开发规模将进一步扩大。

3、商品房价格将稳中略升。虽然国家已经对持续走高的房价给予了高度重视，通过增加商品房的供给量，严格控制二套房购买首付及信贷比例，有效打击和抑制了投机行为，但房地产市场依然是拉动内需的重点对象，国家政策只能逐步引导，百姓改善住房条件步伐依旧，买房换房需求势头未减。因此，预计2010年我市房价将进一步提升，增幅有可能小幅波动，但降价可能性较小，房价全年整体在高位运行。

4、房地产市场将进一步规范。随着金融危机影响的减弱和国家宏观经济的企稳回升，国家对房地产市场的政策针对性将愈发明显，控制高房价只是一个开始，相信后续可能还会对非法囤地、地产企业资本市场融资以及打击捂盘等行为出台相关政策，我市房地产市场可能乘势调整，市场秩序将得到进一步规范。

撰稿人：陈邦辉

核稿人：杨　珏

签发人：吴亚平